上周，A股指数再次在3000点左右震荡，最低3013.86点。俗话说，问题的关键，在于关键的问题。关键的问题是什么呢？
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地产企稳了吗？
517房地产新政，被媒体和市场解读为“史诗级利好”，刺激力度空前。后续20省市超八成城市进行了快速落地跟进，调降首付比例、房贷利率。
在给大家一些线索之前，不妨请你来投个票——
517新政之后，随着购房限制几乎全面放宽，首付要求、房贷利率创新低。看起来，新闻标题比市场热，动不动就是“日成交同比超三成、四成”的消息，令人振奋。资本市场参与者一致看多房地产企业的起死回生。专家们的观点，多是短期内带来稳定房价的政策面利好，还有更多政策正在酝酿之中、落地之中，总体以看多为主。
似乎情绪面不需要悲观了，只等购房者买买买就好了。但事实是怎样的呢？
尽管个别城市个别区县，确实不乏火爆景象。但如果测算一下公开口径的房地产交易数据，从大范围数据来看，答案是否定的，暂时没有明显企稳。
我们测算了两个口径的房地产交易数据，一个是最近三周的10大城市、30大中城市成交情况，另一个是4-6月初的情况。可以看到，两个口径的指标相比去年同期，都有三成以上的缺口。去年同期，10大城市的成交套数当周值在1.3万套左右，成交面积在150万平方米左右。30大城市的成交套数当周值在2.7万套左右，成交面积在300万平方米左右。
但是今年，缺口均有三成以上。直到最新一周，缺口仍然较大，仍然未恢复至前期水平。


从最新出炉的5月宏观金融数据中，也可以观测到一些端倪。
一方面，居民中长期贷款仅新增514亿元。居民中长期贷款主要就是住房抵押贷款，和地产交易情况挂钩密切。从环比变化来看，居民中长期贷款已经有了很大程度的环比改善，但看绝对水平、同比变化，它仍然反映了偏弱的购房需求。有人可能会杠，517新政以来，最后也就留了一旬的时间给买房们。但这个信贷数据的变化，至少反映了目前没有很强的购房需求情况。
另一方面，M1增速创历史新低，-4.2%。长期以来，商品房销售，是居民存款向企业存款，尤其活期存款转化的重要动力。M1派生功能急剧下降，说明地产销售的持续偏弱。
从我工作室监测的购房意愿上，感觉类似。
购房意愿也是较为前置的地产行业指标，我一直有做一个追踪。在6月3日发送的在线投票中，共5840位用户参与了投票。当时，各个主要城市已经推进落实了517新政，200多个地级市，有超过80%进一步调降首付比例、房贷利率。
数据显示，有买房意愿的用户，包括无房买房、换房、多套房用户占比为12.83%，换房用户其中的主力。选择不操作和持观望态度的用户，占比高达83.12%，绝大部分人还是以观望为主。
地产政策执行效果充满不确定性，很依赖于现有数据的演化结果。信贷数据、收入端的变化，以及更直接的，购房意愿，是非常重要的前置高频指标。文章一开篇的投票结果，展示了最新的买房意愿结果，大家可以留作进一步参考。
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最新经济数据表现怎么样？
虽然今年我一直说，看数据没有太多信息量，很多数据存在这样、那样的问题，前瞻性不足。但上周出炉的5月通胀和宏观金融数据，进一步验证了过去一段时间需求端的低迷。这是上证指数再次回到3000点，另一个重要的原因。迷茫中的市场，再一次找到了“不爱”的证据：
6月12日，统计局发布的通胀数据显示，2024年5月份CPI延续低位，同比上涨0.3%，与前值持平，低于预期值0.4%。扣除食品和能源价格的核心CPI同比上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。
6月14日，中国人民银行公布数据显示，5月单月新增社融同比多增2.07万亿元，同比多增5132亿，略超市场预期。5月单月新增人民币贷款9500亿元，同比少增了4100亿元，不及预期值10178亿元。5月末，M2同比增长7%，前值7.2%；M1同比下降4.2%，前值-1.4%
通胀数据继续延续低迷态势。到这个月，我国CPI已经连续第15个月，处于1%水平以下了，偏离2%通胀目标太久太远。最近两个月，核心商品、房租、除房租外核心服务价格大体持平，猪肉价格和能源价格略微上涨，对CPI形成支撑。社科院张斌老师团队的朱鹤研究员测算发现，现行CPI口径低估了房租的权重，他们调整测算后发现CPI为-2.6%。价格是反映总需求最直接的指标，算过去算过来，手心手背，都指向当前需求疲弱的迹象。
这不，茅台价格也略微崩掉了一下。


最新的端午消费数据，亦显示相同的线索。今年端午假期期间，我国出游人次较2019年增长约14.6%，出游支出较2019年增长约2.6%。呈现出县域旅游火热，强调极致体验、极致性价比的消费趋势。背后的端倪之一，就是钱包没有那么鼓，在省着点花。
社融读数乍看惊喜，5月单月新增社融超过2万亿元，同比多增5132亿，远超预期值，也较上月低迷的数据环比大幅改进。但结构上面看，又是问题满满。
5月这么高的社融读数，主要由政府融资贡献，政府债净融资12253亿，同比多增6682亿。而看到5月新增人民币贷款上，信贷看起来欣欣向荣的景象，又变化了。5月单月新增人民币贷款仅9500亿元，同比少增了4100亿元，大幅不及预期。企业部门、居民部门的贷款需求继续延续低迷态势，居民部门整体仅新增757亿，环比改善，但继续延续较低水平，大家不太借钱购物，更不太敢借钱买房



虽然有机构分析，说这是在挤水分，防止资金空转。这个说法能解释一部分吧，尤其是企业端。但居民端的水份其实不大，总量数据整体还是反映居民部分低迷的信贷需求为主要涵义。
近期观点基本没怎么变化过，先等等，暂且先观望着吧。翘首以盼一些强烈的“爱”的信号。