1997年之前，广州所有因公到香港出差的人员，要先把批准赴港的审批件，寄到国泰宾馆六楼的一家企业。落地香港后，他们要做的第一件事，就是到这家企业在香港的办公室报到，学习外事纪律和注意事项。

这家公司，就是广州在香港的窗口企业：

越秀。

1985年，广州前副市长梁尚立受命带着500万美元启动资金，奔赴香港创办越秀。

梁尚立是广州富豪梁培基的儿子。梁家因为发明治疗疟疾的“发冷丸”，而成为医药富豪，梁尚立是梁家最有经商头脑的二代。受国家之委任投身商海，简直是如鱼得水。

很快，越秀做起了地产业务。赚到钱后，越秀又开始搞投资，参与PE、股票投资、证券、保险。不到十年时间，越秀的500万美元本金，变成了200亿港币。

更重要的是，广州人从此熟悉了香港的资本市场。

无论是广州修第一条高速，还是想化解广汽财务危机，越秀都能站出来，不仅能自己掏腰包注资，还凭借对资本市场的熟悉，帮忙进行集资、配售、股权活动，把国际投行和银行引入广州。

从五羊摩托到金鹏网络，都有越秀的身影。老广说，广州人喝的牛奶，品的雪糕，吃的猪肉，住的房子，买的基金，走的公路：

大部分都是越秀牌的。




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在广州需要的时候挺身而出，越秀干了不止一次。

1987年，广州决定开发市中心的湖心岛——二沙岛。他们引入法国开发商，做了最高规格的规划，国际医院、网球俱乐部，一应俱全。

法国人原本答应出资三亿，开发七年；但在吹沙填岛开始后，擅长举白旗的法国人，却跑掉了。

那时政府融资也很难，国内银根收紧，国际大环境又不友好，二沙岛眼看要烂尾。

危急时刻，是越秀站了出来，他们提议，搞地产，最靠谱的还是香港资本。

为了给香港人打个样，越秀先自己在二沙岛开发了两个项目；更骚的操作是，越秀没有降低二沙岛的规划标准，反而在规划里新增了三个大型建筑：

星海音乐厅、广东华侨博物馆、广东美术馆。

在越秀的牵线搭桥下，香港人终于被吸引过来。

二沙岛后来陆续开发了6个项目，其中五个都是越秀整理地块，港商出钱。比如新世界的郑裕彤，先后参与开发了新世界花园和棕榈园。

新世界花园是在香港开盘的，1996年就卖到了4.2万元/平方米，东南亚华侨、香港和广州的富商们很快把房子抢购一空。

在买地之前，越秀先将二沙岛变成了人间天堂，他们把二沙岛加高了好几米。为此，他们把岛上所有的树都拔掉，又一颗颗重新种上。就这样，二沙岛拥有了一条人工绿轴。开发商就像是在公园里盖房子。

再加上江景和顶级的公共建筑，直到今天，二沙岛的豪宅都是广州的天花板。前段时间，广州接连成交了两套单价超过25万的二手豪宅，全都是在二沙岛上。

时间过去太久了，梁尚立和越秀经营二沙岛的故事，也早被忘掉了。梁尚立的朋友有一次开车经过二沙岛，同行的人指着一大片建筑说：

过去这片土地都是梁家的。

梁家不仅创办了如今的中山医科大学和光华医院，而且二沙岛上的珠江颐养园，也是梁家的产业。

解放后，颐养院还变身成了新中国第一个体育训练基地，培养了好几代奥运冠军。

二沙岛和越秀的渊源，其实很早就注定了。这些经历，梁尚立很少对外人说。和他一样，越秀也特别低调。

梁尚立退休后，依然做了很多大事；比如推动越秀出资筹办了培正商学院。甚至连培正这个名字，也是梁尚立以自己母校（培正中学）命名的。

大家都以为是老人家怀旧，但其实老人家看中的，是培正一百多年积累下的校友资源。果然，校友们慷慨捐款，广州以很小的杠杆，得到了一所商学院：

以小搏大，从一开始就是越秀的看家本领。

老人家要求培正把英语和计算机作为强项教育，英语突出口语训练，目的是为三资企业和外资企业培养实用性商业人才。

培正为中国培养出了第一批职业白领，广州也成了香港的后勤基地；当香港产业转移时，广州才会接手得那么顺利。

越秀是由最先走向国际的那批广州人创立的。因为有很多梁尚立这样的人，广州的改革开放，看起来似乎很容易。

但云淡风轻的背后，其实都是筚路蓝缕。





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熟悉越秀的人都知道，广州最苦的活一般都是越秀干的：

露脸的事，一般轮不到他们。

广州要修天河体育中心，分给越秀的任务是周边的四条路和三条过街隧道；越秀用两年时间，就完成了这个全市规模最大的基础设施工程；

广州要做大服装业，他们就修建白马大厦；广州要造新的CBD，他们就不停地在天河修高楼；

这几年，广州想借着2025年全运会的风头，把奥体中心片区重新开发一下。让政府最头疼的，是奥体中心旁边一片刺眼的荒地。

它是广州的初代游乐园——世界大观，汇聚了世界各地的微缩景观。在大家都出不起国的年代，广州孩子们在世界大观认识了时代广场、巴黎歌剧院和古希腊剧场。

但十几年前，它开始荒废了，环境恶化，道路也停修。当年广州最热闹的地方，现在是最大的残垣断壁。

从房地产的角度来看，这真是一块宝藏地块。它面积足够大，有天然的湖水、小山和森林，还有公园的老底子，是目前广州市中心范围内，唯一一块可以连片开发的区域。

2023年8月，越秀拿下了世界大观一期的地块；四个月后，他们又抢下了二期地块；2024年4月，大观三期的地块被越秀拿下。

他们又可以像当年再造二沙岛一样，把世界大观进行连片开发了。果然，拿到大观土地后，越秀做的第一件事是：

挖淤泥。

这里荒废太久了，森林和湖泊，都必须进行彻底清理。越秀派出团队，走访了包括国内外很多湖区，征求了专业团队的意见，最终选择了成本最大的那个建议：

给1.3万平的月亮湖，和3.4万平的太阳湖，做一次全面净化。

这事说起来很容易理解：把湖水抽出来净化一下，然后给水体的淤泥消毒一遍，再引入生态作物，让湖区实现生态自循环就可以了。

兽爷的好友包叔说，给长城贴瓷砖也很简单。

越秀成立了三大团队，景观设计、湖水治理和水草及生态维护单位团队，他们不仅要把湖水洗一遍，还重新设计了湖岸的景观。

工程做得很彻底，效果立竿见影，月亮湖的水体能见度，很快就达到了1.5米。甚至连多年消失的水鸟，也重新搬了回来。

沿着太阳湖和月亮湖，越秀用木头打造了一圈步行栈道，世界大观原本的亚历山大桥，被完整保留下来，成了步行栈道的一部分。

沿着步行栈道，越秀沿湖打造了七大主题公园，每个主题公园功能错位相互补充，甚至连主树种都不一样。老广心中的大观景区，又回来了。

越秀进入大观一年不到，这里成了“钮祜禄·大观”。甚至连周边的断头路，也正在积极打通。广州官方媒体的原话是：

越秀进驻后，整个板块面貌脱胎换骨，各项配套加速兑现。

城市发展是需要精气神的。

时隔40年，越秀再次获得了一个连片开发的机会。生态治理只是开始，大观地块规划了多所学校和幼儿园，二期地块规划了大体量的商业.......

和当年二沙岛一样，盖房子之前，越秀先造了一个几十万平米的公园。未来的住宅，就建在这个公园里。房子完全顺应地势打造，居民走出家门，就能走到湖边。

湖边隔一段就是一个公园，二期地块的湖边，还将有一万多平的滨湖商业，将由越秀商管连同社区物业、多个会所统筹运营。

大观的三块地合在一起，构成了土地面积约33万平的广州历史上第一个湖居大盘：

观樾。

观樾第一期开盘卖得很不错，甚至连周边的房产项目都发海报庆祝，业主从样板间一楼看出去，就是巨大的绿地和湖景：

湖上经常有穿着比基尼的小姐姐玩桨板。

很多广州人心动了。

在湖景公园里盖房子，肯定不愁卖。《莫斯科不相信眼泪》里面就说过，想当将军夫人，就得先嫁给中尉，跟他在边境上、森林里、沙漠上，过上20年。

道理大家都懂，但不是所有人都愿意从修断头路，从挖淤泥开始做起。





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作为大陆第一代开发商，越秀做地产的本事，是从香港完成启蒙的。

过去四十年，越秀为广州供的很多土地，都是交给香港开发商开发。他们一直在香港人身边学习观摩。

盖房子这件事，对越秀来说并不难。广州第一个商品小区就是他们开发的；20年前盖的宏城花园，就已经有双中庭，前后高差花园，小区里就已经有2000平的地中海风格会所了。

四十年过去，观樾代表了越秀目前的最高生产力。

比如观樾三期（观樾丨天湖）最新推出的新一代住宅——合墅，整个组团占据南向一线望湖观景位、打造坡地退台式建筑，南向是倾斜形体，还有层层叠退的露台，就像泊位上的游艇。仔细看，内侧墙和阳台用的是木纹铝板，很像游艇里面的柚木。

远看过去，观樾的线条圆润柔和，但又很有未来感，只有内行知道，这些线条其实很考验线脚、勾边的工艺。

观樾整个确实很有科幻感，比如进小区的第一道门，是一座宽约20米的门楼，是我见过最特殊的，简洁的灯带和石墙，让人有通往未来世界的奇妙感觉。

第二道大门是由十二扇铜门组成的门厅，每一扇铜门共打造66个格纹门扇，需要工人纯手工锤打三个月，铜门上的扶手镶嵌着白冰晶玉石，传承东方礼序，简约大气。

但第三道门又是热闹的，东方的，是一个下沉的中式园林，是东湖石与叠水景观的结合。

这种奇妙的组合，是只有广州人才能写出来的科幻小说，外面是星级文明，内里是绿意盎然。怪不得观樾被称为：

献给未来的自然主义豪宅。

越秀做了太多大工程，让大家忽视了他们的设计和工程能力。外部的人不知道，越秀的工程部门专门有一个组，做地砖缝线的对齐。





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虽然学习香港起家，但这些年，对于香港的开发模式，越秀却越来越保持距离。他们越来越强调自己的城建出身和国企的使命感。

同样是做一道鳊鱼，香港和珠江的鳊鱼，滋味是不一样的。越秀最厉害的地方，是他们希望自己的项目不仅要服务业主，还要服务市民。

就像二沙岛，即便是顶级的富人区，但并不封闭，广州市民会去二沙岛上度假，去逛公园。

观樾之所以能成为广州人眼中的湖居神盘。不仅仅是因为有山有湖，或者离市中心近。而是越秀在以开放和包容的心态，打造一个市民友好的社区。

观樾的图纸，是3D版的设计。越秀把观樾项目分成了三层：

一层是亲水滨湖空间；二层直达城市生活配套；三层才是业主的私享空间。

这种设计，把观樾和其他项目区分开来。哪怕是一个商业项目，越秀也总是不自觉地想为广州人做点什么。

所以大家可以看到，越秀沿着月亮湖和太阳湖，做了一圈商业、滨水会所、运动会所，更不用说小学、托儿所、幼儿园；

所以越秀会主动要求代建观樾红线外的道路，路两边的树也使用了超规格的树来配置景观。

越秀的朋友说，他们所有项目里的草坪，都是可以踩上去的，哪怕土壤维护和草种需要更高的成本；如果土地上原本有一棵树，或者一块大石头，越秀大概率会把它保留下来。

他们有句广告，是对广州人说的：

在您到来之前，我们只负责替您保管这里的山、林、湖、石。

这是属于广州人独有的浪漫。